Für Selbstständige, Freiberufler und Unternehmer ist die Immobilienfinanzierung schwieriger, aber keineswegs unmöglich. Banken bewerten das Einkommen differenzierter und verlangen mehr Nachweise. Wer gut vorbereitet ist, erhält auch als Selbstständiger sehr gute Konditionen.
💡 Die gute Nachricht
Viele Banken und Kreditvermittler haben sich auf Selbstständige spezialisiert. Mit den richtigen Unterlagen und einer guten Vorbereitung sind Top-Konditionen erreichbar!
Herausforderungen für Selbstständige bei der Baufinanzierung
Welche Unterlagen benötigen Selbstständige?
Steuerbescheide
Die letzten 2–3 Jahre vollständig. Basis für die Einkommensberechnung.
Einnahmen-Überschuss-Rechnung
Oder G&V-Rechnung für GmbH-Inhaber. Zeigt Gewinn/Verlust.
Betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA)
Aktuelle BWA: gibt der Bank den aktuellen Geschäftsstand.
Kontoauszüge
3–12 Monate Geschäftskontoauszüge. Belegen regelmäßige Einnahmen.
Handelsregistereintrag
Bei GmbH/UG: Handelsregisterauszug. Zeigt Unternehmensstruktur.
SCHUFA
Persönliche und gewerbliche SCHUFA-Auskunft – beide müssen einwandfrei sein.
Wie berechnen Banken das Einkommen von Selbstständigen?
Banken nehmen in der Regel den Durchschnitt der letzten 2–3 Jahre aus den Steuerbescheiden. Schwankende Einnahmen werden ggf. abgeschägt. Einige Banken können auch aktuellere Zahlen (aktuelle BWA) stärker gewichten.
💡 Tipp: Steueroptimierung vor dem Kauf überdenken
2–3 Jahre vor dem geplanten Kauf sollten Sie weniger Betriebsausgaben „optimieren“, um einen höheren steuerpflichtigen Gewinn auszuweisen. Das verbessert Ihre Kreditchancen erheblich.
8 Tipps für Selbstständige bei der Baufinanzierung
- Mehr Eigenkapital einbringen – mindestens 30% reduziert das Bankrisiko
- Spezialisierte Kreditvermittler nutzen, die Erfahrung mit Selbstständigen haben
- 2–3 Jahre vor dem Kauf Gewinne nicht zu stark reduzieren
- Alle Unterlagen vollständig und professionell aufbereiten
- Bürgen oder Co-Kreditnehmer (z.B. Ehepartner mit festem Einkommen) einsetzen
- Mehrere Banken gleichzeitig anfragen – Konditionen variieren stark
- KfW-Darlehen als ergänzende Förderung prüfen
- Notar- und Kaufnebenkosten immer aus Eigenkapital zahlen
FAQ: Baufinanzierung für Selbstständige
Wie lange muss ich selbstständig sein, um einen Kredit zu bekommen?
Mindestens 2–3 Jahre. Einige Banken akzeptieren auch 1 Jahr bei sehr guten Zahlen und hohem Eigenkapital.
Können Selbstständige die gleichen Zinsen wie Angestellte bekommen?
Ja, mit guten Unterlagen und ausreichend Eigenkapital. Der Zinssatz hängt vom Beleihungswert ab, nicht vom Berufsstatus.
Welche Bank eignet sich am besten für Selbstständige?
Kreditvermittler (z.B. Dr. Klein, Interhyp) haben Zugang zu spezialisierten Banken und finden oft bessere Konditionen als die Hausbank.
Kann ich als GmbH-Geschäftsführer privat finanzieren?
Ja! Ihr Geschäftsführer-Gehalt wird wie Angestellteneinkommen gewertet – wenn es regelmäßig und gut belegt ist.
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