Immobilien sind oft der größte Vermögenswert im Nachlass. Die richtige Planung kann erhebliche Erbschaft- und Schenkungssteuer sparen. 2026 gelten die Freibeträge von 400.000 € (Kinder), 200.000 € (Enkel) und 500.000 € (Ehegatte). Clever planen kann die Steuerlast erheblich reduzieren.
Freibeträge 2026 im Überblick
Ehegatte/eingetr. LP: 500.000 €. Kinder: 400.000 € pro Kind. Enkel: 200.000 € pro Enkel. Eltern (Erbschaft): 100.000 €. Geschwister, Nichten, Neffen: 20.000 €. Die Freibeträge können alle 10 Jahre neu genutzt werden – was gestaffelte Schenkungen attraktiv macht.
Selbstgenutzte Immobilien: Sonderregel
Selbstgenutzte Wohnimmobilien sind unter bestimmten Voraussetzungen von der Erbschaft-/Schenkungssteuer befreit: Ehegatte/LP muss 10 Jahre selbst nutzen. Kinder: Wohnfläche max. 200 m², 10 Jahre Selbstnutzung. Überschreitung führt rückwirkend zur Steuerpflicht.
Gestaffelte Schenkung: Freibeträge optimal nutzen
Durch Schenkung alle 10 Jahre können Freibeträge mehrfach genutzt werden. Wer eine 800.000 €-Immobilie ans Kind überträgt: Erste Hälfte 2026 (400.000 € steuerfrei), zweite Hälfte 2036 (400.000 € steuerfrei). Ergebnis: Keine Steuer!
Niesbrauch und Wohnrecht als Gestaltungsinstrumente
Durch Einräumen eines Niesbrauchs (Nutzungsrecht auf Lebenszeit) wird der steuerliche Wert der Schenkung reduziert – da die Übergebenen weiterhin Erträge (Miete) erzielen. So können auch große Immobilienvermögen steueroptimiert übertragen werden.
FAQ
Muss ich beim Vererben einer Immobilie Steuern zahlen?
Nur wenn der Wert den Freibetrag übersteigt. Bei selbstgenutzten Immobilien und Selbstnutzung durch Kinder (max. 200 m²) gibt es eine Steuerbefreiung.
Wie bewertet das Finanzamt eine Immobilie?
Nach dem „Grundbesitzwert“ (Sachwert- oder Vergleichswertmethode). Oft liegt dieser 10–20% unter dem Verkehrswert – was steuerlich günstiger ist.
Ist Schenken oder Vererben besser?
Schenken erlaubt Freibeträge alle 10 Jahre zu nutzen (mehrmals). Außerdem ist das Risiko von Gesetzänderungen bei frühzeitiger Übertragung geringer. Frühzeitige Planung lohnt sich!
Brauche ich einen Notar bei Immobilienschenkungen?
Ja! Immobilienübertragungen bedürfen notarieller Beurkundung. Kosten: ca. 0,5–1% des Grundstückswerts.
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