Ein Hauskauf ohne Eigenkapital – die sogenannte 100%-Finanzierung oder Vollfinanzierung – ist in Deutschland möglich, aber an strenge Voraussetzungen geknüpft. In einigen Fällen werden sogar die Kaufnebenkosten mitfinanziert (110%-Finanzierung). Wir erklären, wann das sinnvoll ist und wo die Risiken liegen.
⚠ Wichtige Vorabinformation
Eine Vollfinanzierung ist möglich, hat aber deutlich höhere Zinsen und Risiken. Wer auch nur 10–20% Eigenkapital aufbringen kann, sollte dies tun – die Ersparnis ist erheblich.
Arten der Vollfinanzierung
100% Finanzierung
Kaufpreis vollständig finanziert. Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler) werden selbst getragen.
110% Finanzierung
Kaufpreis + alle Nebenkosten werden finanziert. Höchste Risikostufe, höchste Zinsen. Selten gewährt.
Voraussetzungen für eine Vollfinanzierung
Zinsvergleich: Mit & ohne Eigenkapital
*300.000 € Kaufpreis, 2% Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung. **Über 10 Jahre gegenüber 30% EK.
Risiken der Vollfinanzierung
- Höhere Zinssätze = höhere Gesamtkosten (bis 50.000 € mehr über die Laufzeit)
- Höhere monatliche Belastung = weniger finanzieller Spielraum
- Bei Wertverlust: „Unter Wasser“ – Schulden übersteigen Immobilienwert
- Kein Puffer für ungeplante Ausgaben (Reparaturen, Jobverlust)
- Schwieriger, bei Anschlussfinanzierung gute Konditionen zu bekommen
FAQ: Hauskauf ohne Eigenkapital
Wer bekommt eine 100%-Finanzierung?
Vor allem Gutverdiener mit sehr guter Bonität, sicherem Beamtenstatus oder ärztlichem Beruf. Banken vergeben Vollfinanzierungen selektiv.
Ist eine 110%-Finanzierung möglich?
Selten, aber ja – bei hervorragenden Voraussetzungen. Die Mehrkosten sind enorm. Versuchen Sie, zumindest die Nebenkosten selbst aufzubringen.
Welche Alternative gibt es zur Vollfinanzierung?
Eltern oder Verwandte als Bürgen einsetzen, Eigenkapital durch Bausparvertrag aufbauen, oder Wohnung erst nach Ansparphase kaufen.
Kann ich bei Vollfinanzierung schnell tilgen?
Ja! Höhere Tilgung und Sondertilgungen sind besonders wichtig, um schnell Eigenkapital aufzubauen und das Risiko zu reduzieren.
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Mehr zu Hauskauf ohne Eigenkapital: Ist 100% Finanzierung möglich?
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Weiterführende Informationen und Expertentipps
Um Ihnen eine noch umfassendere Entscheidungsgrundlage zu bieten, haben wir zusätzliche Expertentipps und weiterführende Informationen zusammengestellt. Diese basieren auf unserer langjährigen Erfahrung in der Immobilienfinanzierungsberatung und den häufigsten Fragen unserer Kunden.
Worauf Banken besonders achten
Bei der Bonitätsprüfung für eine Immobilienfinanzierung berücksichtigen Banken weit mehr als nur das Einkommen und die Schufa-Auskunft. Entscheidend sind auch: die Beschäftigungsstabilität (Probezeit, befristeter Vertrag, selbstständige Tätigkeit), die Ausgabenstruktur (hohe Fixkosten, Unterhaltspflichten, andere laufende Kredite), das vorhandene Eigenkapital im Verhältnis zum Kaufpreis (Loan-to-Value-Ratio), der Wert und die Lage der zu finanzierenden Immobilie (Beleihungswert) sowie die Plausibilität der Gesamtkalkulation (Kaufpreis, Nebenkosten, Eigenmittel). Je besser Sie diese Faktoren kennen und optimieren, desto stärker ist Ihre Verhandlungsposition gegenüber der Bank.
Timing: Wann ist der beste Zeitpunkt?
Die Frage nach dem optimalen Zeitpunkt für eine Immobilieninvestition ist eine der meistgestellten in unserer Beratung. Die ehrliche Antwort: Es gibt keinen perfekten Zeitpunkt. Der beste Zeitpunkt ist dann, wenn Ihre persönliche Situation stimmt – stabile Einkommenssituation, ausreichend Eigenkapital, klare Lebensperspektive für die nächsten 10+ Jahre. Was Sie jedoch kontrollieren können: Den Zeitpunkt der Zinsfestlegung. Nutzen Sie Forward-Darlehen, um aktuell günstige Konditionen für künftige Anschlussfinanzierungen zu sichern, oder wählen Sie bei der Erstfinanzierung eine lange Zinsbindung, wenn die Zinsen historisch gesehen moderat sind.