Grunderwerbsteuer 2026: Alle Bundesländer im Vergleich & Spartipps
Die Grunderwerbsteuer ist einer der größten Kostenfaktoren beim Immobilienkauf. Sie wird auf den Kaufpreis erhoben und fließt an das jeweilige Bundesland. Die Höhe variiert je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5%. Wir erklären, was Sie 2026 wissen müssen.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland 2026
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Auf 400.000 € Kaufpreis |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5% | 14.000 € |
| Hamburg | 4,5% | 18.000 € |
| Sachsen, Hessen | 5,0% | 20.000 € |
| Baden-Württemberg | 5,0% | 20.000 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0% | 20.000 € |
| Berlin | 6,0% | 24.000 € |
| Brandenburg | 6,5% | 26.000 € |
| NRW | 6,5% | 26.000 € |
| Saarland | 6,5% | 26.000 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5% | 26.000 € |
| Thüringen | 6,5% | 26.000 € |
Grunderwerbsteuer umgehen – ist das legal?
Es gibt legale Gestaltungsmöglichkeiten zur Reduzierung der Grunderwerbsteuer. Eine häufig genutzte Methode ist die Share Deal Gestaltung (nur für Unternehmen/Investoren). Für Privatpersonen kann die Trennung von Kaufpreis und beweglichem Inventar (Einbauküche, etc.) die Steuerlast reduzieren – aber nur wenn dies marktüblich und nachweisbar ist.
Details und Hintergründe
Details und Hintergründe
Wann ist die Grunderwerbsteuer fällig?
Die Grunderwerbsteuer wird nach dem notariellen Kaufvertrag fällig. Das Finanzamt sendet einen Steuerbescheid, der innerhalb von ca. 4-6 Wochen nach dem Notartermin eingeht. Erst nach Bezahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch möglich ist.
Details und Hintergründe
Praktische Hinweise & nächste Schritte
Häufige Fehler vermeiden
Viele Immobilienkäufer und -verkäufer machen vermeidbare Fehler, die bares Geld kosten. Die häufigsten Fehler im Zusammenhang mit diesem Thema sind: zu wenig Eigenkapital einzuplanen, die Nebenkosten zu unterschätzen, nur eine Bank zu befragen und staatliche Förderprogramme zu ignorieren. Mit der richtigen Vorbereitung und einem Expertenvergleich über immobilien.credit lassen sich diese Fallstricke leicht umgehen.
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Was Sie als nächstes tun sollten
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Immobilien-Glossar: Wichtige Begriffe erklärt
Fachbegriffe rund um Immobilien und Finanzierung
- Eigenkapitalquote: Anteil des Eigenkapitals am Kaufpreis. Empfohlen: mind. 20 %.
- Beleihungsauslauf: Verhältnis von Darlehen zum Immobilienwert. Je niedriger, desto besser der Zins.
- Tilgung: Rückzahlung des Darlehens. Anfangstilgung mind. 2 % empfohlen.
- Zinsbindung: Zeitraum, für den der Zinssatz festgeschrieben ist. Typisch: 5, 10 oder 15 Jahre.
- Anschlussfinanzierung: Neue Finanzierung nach Ablauf der Zinsbindung. Vergleich 6–12 Monate vorher beginnen.
- Grunderwerbsteuer: Steuer beim Immobilienkauf, je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises.
- Notarkosten: Ca. 1–1,5 % des Kaufpreises für die notarielle Beurkundung.
- Grundbuch: Amtliches Register aller Immobilien und ihrer Eigentümer. Eintragungskosten: ca. 0,5 %.
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Praktische Checkliste: Ihre nächsten Schritte
Um den Überblick zu behalten, haben wir für Sie eine praktische Checkliste zusammengestellt. Gehen Sie die Punkte systematisch durch und haken Sie ab, was Sie bereits erledigt haben.
Vor der Immobiliensuche
Stellen Sie zunächst sicher, dass Ihre persönliche Ausgangssituation geklärt ist: Prüfen Sie Ihre Bonität durch eine Schufa-Selbstauskunft (kostenlos einmal jährlich unter meineschufa.de). Ermitteln Sie Ihr verfügbares Eigenkapital aus allen Quellen (Sparkonto, Tagesgeld, Wertpapierdepot, Bausparvertrag, Lebensversicherung). Klären Sie, ob Sie staatliche Fördermittel in Anspruch nehmen können (KfW, Landesförderungen, Baukindergeld-Folgemodelle). Berechnen Sie mit unserem kostenlosen Finanzierungsrechner, welche monatliche Rate Sie sich leisten können. Sprechen Sie mit einem unabhängigen Finanzierungsberater – idealerweise bevor Sie mit der Immobiliensuche beginnen.
Während der Immobiliensuche
Sobald Sie konkrete Objekte betrachten: Holen Sie für jedes interessante Objekt einen vollständigen Unterlagensatz an (Grundbuchauszug, Teilungserklärung bei WEG, Energieausweis, Baubeschreibung, letzte 3 Nebenkostenabrechnungen, Mietvertrag bei Vermietung). Lassen Sie den baulichen Zustand von einem unabhängigen Sachverständigen bewerten – die Kosten (300–600 €) amortisieren sich bei einem einzigen entdeckten Mangel sofort. Prüfen Sie das Objekt auf Altlasten im Grundbuch (Wegerechte, Dienstbarkeiten, Grundschulden). Recherchieren Sie Bauleitplanung und geplante Infrastrukturprojekte in der Gemeinde.
Bei Vertragsabschluss
Kurz vor dem Notartermin sollten Sie sicherstellen: Finanzierungszusage der Bank liegt schriftlich vor (nicht nur mündlich). Alle Nebenkosten sind im Budget berücksichtigt. Kaufvertragsentwurf wurde rechtzeitig (mindestens 2 Wochen vorher) zugeschickt und gründlich geprüft. Etwaige Mängel oder Vereinbarungen (z.B. Übergabe mit Zubehör, Reparaturpflichten des Verkäufers) sind im Kaufvertrag schriftlich festgehalten. Versicherungen (Wohngebäude, ggf. Risikolebensversicherung für Kreditnehmer) sind bereits abgeschlossen oder ab Übergabe aktiviert.