Eigenkapital Baufinanzierung 2026 – Wie viel brauchen Sie wirklich?
Eigenkapital ist das A und O jeder Baufinanzierung. Doch wie viel Eigenkapital brauchen Sie wirklich? Was zählt als Eigenkapital? Und was passiert, wenn das Eigenkapital nicht reicht? Dieser Ratgeber beantwortet alle Fragen rund um das Thema Eigenkapital bei der Baufinanzierung 2026.
Wie viel Eigenkapital ist notwendig?
Die Faustformel lautet: Mindestens 20–30 % des Kaufpreises als Eigenkapital plus die Kaufnebenkosten (ca. 9–13 % des Kaufpreises). Das klingt viel – ist aber aus gutem Grund empfohlen.
| Kaufpreis | Empf. Eigenkapital (20%) | Kaufnebenkosten (10%) | Gesamt benötigt | Darlehensbedarf |
|---|---|---|---|---|
| 250.000 € | 50.000 € | 25.000 € | 75.000 € | 200.000 € |
| 350.000 € | 70.000 € | 35.000 € | 105.000 € | 280.000 € |
| 500.000 € | 100.000 € | 50.000 € | 150.000 € | 400.000 € |
| 750.000 € | 150.000 € | 75.000 € | 225.000 € | 600.000 € |
Was zählt als Eigenkapital?
Eigenkapital ist nicht nur das Geld auf dem Girokonto. Folgende Vermögenswerte werden von Banken als Eigenkapital anerkannt:
Anerkanntes Eigenkapital
Geldvermögen: Tagesgeld, Festgeld, Sparbuch, Girokontoguthaben. Wertpapiere: Aktien, Fonds, ETFs – jedoch mit Abschlag (meist 80 % des Kurswerts). Bausparvertrag: Das angesparte Guthaben eines Bausparvertrags. Lebensversicherung: Der Rückkaufswert einer kapitalbildenden Lebensversicherung. Schenkungen und Erbschaften: Nachgewiesen durch Kontoauszüge und Schenkungsvertrag. Wohn-Riester-Guthaben: Kann als Eigenkapital für den Immobilienkauf genutzt werden. Grundstück im Eigenbesitz: Bei Neubau zählt das bereits vorhandene Grundstück als Eigenkapital.
Nicht anerkanntes Eigenkapital
Folgendes zählt nicht als Eigenkapital: Laufende Ratenkredite die „umgeschuldet“ werden, geliehenes Geld von Bekannten oder Familie (außer zinslosen Darlehen mit Vertrag), zukünftige Einnahmen (z.B. Erbschaft „in Aussicht“), geplante Steuerrückerstattungen.
Wie wirkt sich Eigenkapital auf die Zinsen aus?
| Eigenkapitalanteil (LTV) | Zinsvorteil | Beispiel-Zins (10J) | Ersparnis vs. 95% LTV |
|---|---|---|---|
| 5% EK (95% LTV) | Basisrate + Aufschlag | 4,2–4,8 % | — |
| 10% EK (90% LTV) | +0,3–0,5 % günstiger | 3,7–4,3 % | ca. 15.000 € / 300.000 € |
| 20% EK (80% LTV) | +0,6–0,9 % günstiger | 3,25–3,85 % | ca. 27.000 € / 300.000 € |
| 30% EK (70% LTV) | +1,0–1,3 % günstiger | 3,0–3,5 % | ca. 39.000 € / 300.000 € |
Baufinanzierung ohne Eigenkapital – ist das möglich?
Ja, eine Vollfinanzierung (100 % LTV) ist möglich, aber an strenge Voraussetzungen geknüpft: sehr gute Bonität (SCHUFA-Score über 97), sicheres und überdurchschnittliches Einkommen, unbefristetes Arbeitsverhältnis (mindestens 2 Jahre), keinerlei weitere Kredite oder Verbindlichkeiten. Der Zinsaufschlag bei einer Vollfinanzierung beträgt typischerweise 0,5–1,0 % p.a. gegenüber einer 80 %-Finanzierung. Bei 300.000 € Darlehen entspricht das ca. 18.000–36.000 € Mehrkosten über 10 Jahre.
Tipps: Eigenkapital schnell ansparen
Strategie 1: Bausparvertrag
Ein Bausparvertrag kombiniert Sparen und zinsgünstiges Darlehen. Die Bausparkasse bietet nach Zuteilung einen festgelegten Zinssatz, unabhängig von der Marktentwicklung. Ideal für Käufer, die in 5–10 Jahren eine Immobilie erwerben wollen.
Strategie 2: ETF-Sparplan
Breit gestreute ETF-Sparpläne (z.B. MSCI World) erzielen langfristig 6–8 % p.a. Rendite. Bei einem monatlichen Sparplan von 500 € über 10 Jahre ergibt das ca. 80.000–90.000 € Eigenkapital. Vorteil: Flexibel verfügbar. Risiko: Kursschwankungen müssen bei Entnahme beachtet werden.
Strategie 3: Wohn-Riester nutzen
Mit Wohn-Riester können staatliche Förderungen (Grundzulage 175 €/Jahr, Kinderzulage bis 300 €/Kind/Jahr) für die Immobilienfinanzierung genutzt werden. Das angesparte Kapital kann bei Kauf in die Finanzierung eingebracht werden.
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