Wohnungskauf Checkliste 2026 – 25 Punkte vor dem Kauf

Eine Eigentumswohnung zu kaufen ist eine der größten Entscheidungen im Leben. Damit Sie nichts Wichtiges vergessen, haben wir eine umfassende Checkliste mit 25 Punkten erstellt – von der Besichtigung bis zum Notartermin.

Teil 1: Vor der Besichtigung (5 Punkte)

1. Finanzrahmen festlegen

Bevor Sie auch nur eine Wohnung besichtigen, sollten Sie Ihren maximalen Kaufpreisrahmen kennen. Nutzen Sie unseren Baufinanzierungsrechner oder vereinbaren Sie ein kostenloses Vorgespräch mit uns. Als Faustregel: Kaufpreis maximal 30–35 × Ihr Jahres-Nettoeinkommen. Bei 50.000 € Nettojahreseinkommen also maximal 1,5–1,75 Mio. € – aber das ist das absolute Maximum. Realistisch und sicher sind 20–25 × Jahreseinkommen.

2. Finanzierungszusage einholen

Holen Sie vor der Suche eine Finanzierungsbestätigung (auch „Finanzierungszertifikat“) von mindestens einer Bank ein. Das signalisiert Verkäufern, dass Sie ein ernsthafter Käufer sind, und verschafft Ihnen einen Vorteil gegenüber Mitbewerbern ohne Finanzierungsnachweis. Bei immobilien.credit erhalten Sie eine solche Bestätigung oft innerhalb von 24–48 Stunden.

3. Lage und Infrastruktur analysieren

Prüfen Sie: Anbindung an öffentlichen Nahverkehr, Entfernung zu Arbeitsplatz, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte. Nutzen Sie Google Maps um Gehzeiten und ÖPNV-Verbindungen zu prüfen. Fahren Sie die Strecke zum Arbeitsplatz tatsächlich ab – zu verschiedenen Tageszeiten.

4. Stadtteile und Preisniveaus vergleichen

Vergleichen Sie aktive Angebote auf Portalen wie Immobilienscout24, Immowelt und Kleinanzeigen. Schauen Sie sich auch abgelaufene Angebote an (ImmobilienScout Premium zeigt Verkaufspreise). Prüfen Sie Bodenrichtwerte beim zuständigen Gutachterausschuss Ihrer Gemeinde – kostenlos über BORIS-D.de.

5. Unterlagenliste vorbereiten

Bereiten Sie Ihre Unterlagen für die Finanzierungsanfrage vor: Gehaltsabrechnungen (3 Monate), Kontoauszüge (3 Monate), Steuerbescheid, Eigenkapitalnachweis. So können Sie bei einem guten Angebot sofort handeln.

Teil 2: Bei der Besichtigung (8 Punkte)

6. Bausubstanz und Zustand prüfen

Achten Sie auf: Feuchtigkeitsflecken an Wänden und Decken (oft Schimmelindikator), Risse im Mauerwerk (normal: Haarrisse; bedenklich: breite oder durchgehende Risse), Zustand von Fenstern und Türen (undichte Stellen, Schwergängigkeit), Heizungsanlage (Alter, Typ, Wartungsnachweis), Elektroinstallation (alter Sicherungskasten ist oft teuer zu erneuern).

7. Energieausweis prüfen

Der Energieausweis muss bei Besichtigung vorgelegt werden. Achten Sie auf die Effizienzklasse (A+ bis H). Klassen F, G, H bedeuten: hohe Heizkosten und möglicherweise gesetzliche Modernisierungspflichten. Berechnen Sie die zu erwartenden Mehrkosten und handeln Sie den Kaufpreis entsprechend.

8. Gemeinschaftseigentum besichtigen

Besichtigen Sie Keller, Treppenhaus, Tiefgarage, Außenfassade, Dach (soweit einsehbar). Zustand des Gemeinschaftseigentums zeigt die Qualität der WEG-Verwaltung. Ein schlecht gepflegtes Treppenhaus deutet auf schlechte Hausverwaltung oder leere Instandhaltungsrücklage hin.

9. Lärmquellen und Umfeld prüfen

Besuchen Sie die Wohnung zu verschiedenen Tageszeiten: Werktags morgens (Schul- und Berufsverkehr), abends und an Wochenenden (Nachtleben, Gastronomie). Prüfen Sie Fluglärm (Flightradar24.com zeigt Flugrouten), Zugstrecken, Gewerbegebiet in der Nähe.

10. Grundriss und Raumaufteilung beurteilen

Ist die Wohnung für Ihre Lebenssituation geeignet? Genug Schlafzimmer? Homeoffice-Möglichkeit? Ausreichend Stauraum? Wie ist die Orientierung (Süd = mehr Sonne, aber auch wärmer im Sommer)? Gibt es Balkon, Terrasse oder Gartenzugang?

11. Nebenkosten der Wohnung erfragen

Fragen Sie nach den aktuellen Betriebskosten: Hausgeld (Warmanteil und Kaltanteil), Grundsteuer, Kosten für Stellplatz/Garage. Vergleichen Sie das Hausgeld mit ähnlichen Wohnungen in der Umgebung – ungewöhnlich hohes Hausgeld kann auf schlechte Verwaltung oder anstehende Sanierungen hindeuten.

12. Fragen Sie aktive Bewohner

Sprechen Sie mit Nachbarn im Treppenhaus. Fragen Sie nach Gemeinschaft, Problemen, Verwaltung, Lärm. Bewohner sind oft ehrlicher als Verkäufer und geben wichtige Einblicke, die aus Unterlagen nicht ersichtlich sind.

13. Sachverständigen hinzuziehen

Bei ernstem Interesse: Beauftragen Sie einen unabhängigen Bausachverständigen für eine professionelle Begutachtung (Kosten: 300–600 €). Ein einziger entdeckter Mangel kann diesen Betrag schnell amortisieren. DEKRA und TÜV bieten Wohnungsgutachten an, ebenso örtliche Sachverständigenbüros.

Teil 3: Unterlagen prüfen (7 Punkte)

14. Grundbuchauszug analysieren

Fordern Sie einen aktuellen Grundbuchauszug an (max. 4 Wochen alt). Prüfen Sie: Eigentümer (stimmt mit Verkäufer überein?), eingetragene Grundschulden (werden bei Kauf gelöscht?), Wegerechte oder Dienstbarkeiten, Wohnrecht oder Nießbrauch zugunsten Dritter.

15. Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung lesen

Die Teilungserklärung regelt, welche Teile des Gebäudes Sondereigentum sind und welche zum Gemeinschaftseigentum gehören. Die Gemeinschaftsordnung enthält Regeln für das Zusammenleben (Haustiere, Vermietung, Nutzung etc.). Lesen Sie beides sorgfältig – eine Änderung erfordert Zustimmung aller Eigentümer.

16. WEG-Protokolle der letzten 3 Jahre lesen

Die Protokolle der Eigentümerversammlungen geben Auskunft über: beschlossene und geplante Sanierungsmaßnahmen, Streitigkeiten zwischen Eigentümern, Sonderumlagen in der Vergangenheit. Geplante Großsanierungen (Dach, Fassade, Heizung) können Sonderumlagen von 5.000–50.000 € pro Wohnung bedeuten.

17. Instandhaltungsrücklage prüfen

Fordern Sie den aktuellen Stand der Instandhaltungsrücklage an. Empfohlen werden mind. 0,7–1,0 % des Gebäudewerts pro Jahr als Rücklage. Eine niedrige Rücklage bedeutet: bei größeren Reparaturen drohen Sonderumlagen. Ideal: Rücklage sollte mindestens 10.000–20.000 € pro Wohneinheit betragen.

18. Nebenkostenabrechnung analysieren

Fordern Sie die letzten 2 Betriebskostenabrechnungen an. Prüfen Sie: Sind die Angaben des Verkäufers korrekt? Gibt es ungewöhnlich hohe Positionen? Stimmen Nachzahlungen mit den Vorauszahlungen überein?

19. Aktuelle Hausverwaltung prüfen

Informieren Sie sich über die Hausverwaltung: Erreichbarkeit, Reaktionszeiten, Bewertungen im Internet. Eine gute Hausverwaltung ist entscheidend für Werterhalt und problemloses Wohnen. Bei selbstverwalteten WEGs: Prüfen Sie, ob die Eigentümergemeinschaft gut organisiert ist.

20. Mietvertrag prüfen (bei vermieteten Wohnungen)

Kaufen Sie eine vermietete Wohnung, tritt Eigenbedarfskündigung erst nach Kündigungsschutzfristen (3 Jahre nach Kauf, bei langjährigen Mietern bis zu 10 Jahre) in Kraft. Prüfen Sie Mietvertrag, aktuelle Miete vs. Mietspiegel, und ob Mieter Ansprüche haben, die Ihnen nicht bekannt sind.

Teil 4: Kaufabwicklung (5 Punkte)

21. Kaufpreisverhandlung führen

Recherchieren Sie Vergleichspreise. In vielen Märkten sind derzeit 5–10 % Preisnachlass realistisch. Nutzen Sie Mängel oder Modernisierungsbedarf als Verhandlungsargument. Ein gut begründetes Gegenangebot zeigt Professionalität und Ernsthaftigkeit.

22. Kaufvertragsentwurf prüfen lassen

Der Notar schickt den Kaufvertragsentwurf mindestens 14 Tage vor dem Termin zu. Lassen Sie ihn von einem Anwalt prüfen oder nutzen Sie die Beratung von Verbraucherzentralen. Achten Sie auf: Übergabetermin, Sachmängelhaftung (AS IS vs. volle Haftung), zugesagte Einbauten im Kaufvertrag.

23. Finanzierungsunterlagen vollständig einreichen

Reichen Sie alle Unterlagen vollständig bei Ihrer Bank ein – keine halben Unterlagen. Damit beschleunigen Sie die Bearbeitung und zeigen Professionalität. Bei uns erhalten Sie eine Checkliste aller benötigten Dokumente.

24. Notartermin vorbereiten

Nehmen Sie zum Notartermin mit: gültigen Personalausweis (oder Reisepass), ggf. Vollmacht bei Abwesenheit einer Partei, Finanzierungsbestätigung der Bank. Der Notartermin dauert 1–2 Stunden. Bringen Sie alle offenen Fragen vorab zum Notar – er muss neutral beraten.

25. Übergabeprotokoll bei Schlüsselübergabe

Erstellen Sie ein detailliertes Übergabeprotokoll: Zählerstand (Strom, Gas, Wasser), Zustand aller Räume und Einbauten, Anzahl der übergebenen Schlüssel, offene Mängel. Lassen Sie das Protokoll von beiden Seiten unterschreiben. Es ist Ihre Sicherheit bei späteren Streitigkeiten.

Fazit: Der Wohnungskauf ist komplex – aber mit der richtigen Vorbereitung gut zu meistern. Bei immobilien.credit begleiten wir Sie kostenlos durch alle Schritte. Jetzt kostenlose Beratung vereinbaren →