Glossar Baufinanzierung 2026 – Alle Begriffe einfach erklärt
Der Baufinanzierungs-Glossar von immobilien.credit erklärt alle wichtigen Fachbegriffe rund um Immobilienkredite, Baufinanzierungen und Immobilienkauf – verständlich, kompakt und aktuell für 2026. Nutzen Sie unser Glossar als Nachschlagewerk für Ihre Finanzierungsplanung.
A – Annuität bis Amortisation
Annuitätendarlehen
Das Annuitätendarlehen ist die häufigste Form der Baufinanzierung in Deutschland. Der Kreditnehmer zahlt während der Zinsbindungsphase eine gleichbleibende monatliche Rate (Annuität), die aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil besteht. Da die Restschuld monatlich sinkt, nimmt der Zinsanteil ab, während der Tilgungsanteil entsprechend steigt. Beispiel: Bei einem Darlehen von 300.000 € mit 3,5 % Zinsen und 2 % Anfangstilgung beträgt die monatliche Annuität 1.375 €.
Amortisation
Die Amortisation beschreibt den Prozess der schrittweisen Tilgung eines Darlehens. Vollständige Amortisation bedeutet, dass das Darlehen am Ende der Laufzeit vollständig zurückgezahlt ist. Die Amortisationsdauer hängt vom Tilgungssatz ab: Bei 1 % Tilgung dauert es ca. 45 Jahre, bei 3 % Tilgung nur ca. 25 Jahre.
Ausleihquote (LTV – Loan-to-Value)
Die Ausleihquote (auch Beleihungsauslauf oder LTV genannt) gibt an, wie viel Prozent des Immobilienwertes durch das Darlehen finanziert wird. Formel: Darlehenssumme ÷ Beleihungswert × 100. Ein LTV von 80 % bedeutet, dass 20 % Eigenkapital eingebracht wird. Je niedriger der LTV, desto günstiger sind in der Regel die Zinskonditionen.
B – Bauzinsen bis Beleihungswert
Bauzinsen
Bauzinsen sind die Zinsen, die Banken für Baufinanzierungskredite verlangen. Sie werden als Nominalzins (Sollzins) und Effektivzins angegeben. Aktuell (2026) liegen die Bauzinsen für 10-jährige Zinsbindungen zwischen 3,25 % und 3,85 % effektiv p.a. Die Bauzinsen orientieren sich an den Renditen 10-jähriger Bundesanleihen und an den Leitzinsentscheidungen der Europäischen Zentralbank (EZB).
Beleihungswert
Der Beleihungswert ist der von der Bank angesetzte Wert einer Immobilie, der als Sicherheit für das Darlehen dient. Er liegt in der Regel 10–20 % unter dem tatsächlichen Marktwert, da Banken einen Sicherheitsabschlag einrechnen. Der Beleihungswert bestimmt zusammen mit der Darlehenssumme den Beleihungsauslauf (LTV).
Bonität
Die Bonität bewertet die Kreditwürdigkeit eines Antragstellers. Banken prüfen Einkommen, bestehende Verbindlichkeiten, Beschäftigung, Schufa-Einträge und Vermögensverhältnisse. Eine gute Bonität führt zu besseren Zinskonditionen. Die Schufa-Auskunft ist der wichtigste Indikator für die Bonität in Deutschland.
E – Effektivzins bis Eigenkapital
Effektiver Jahreszins
Der effektive Jahreszins umfasst alle Kosten eines Kredits und ermöglicht den Vergleich verschiedener Angebote. Er beinhaltet neben dem Nominalzins auch Bearbeitungsgebühren, Kontoführungsgebühren und den Verrechungszeitpunkt der Tilgung. Laut EU-Verbraucherkreditrichtlinie müssen alle Banken den effektiven Jahreszins angeben.
Eigenkapital
Eigenkapital sind die eigenen finanziellen Mittel, die ein Käufer in eine Immobilienfinanzierung einbringt. Dazu zählen: Ersparnisse, Wertpapiere, Bausparvertragsguthaben, Schenkungen und Erbschaften. Empfohlen werden mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital plus die Kaufnebenkosten (ca. 10–13 %). Je mehr Eigenkapital, desto günstiger sind die Kreditkonditionen.
F – Forward-Darlehen bis Festzins
Forward-Darlehen
Ein Forward-Darlehen sichert den aktuellen Zinssatz für eine zukünftige Anschlussfinanzierung bis zu 5 Jahre im Voraus. Es eignet sich für Kreditnehmer, deren Zinsbindung in 1–5 Jahren ausläuft und die steigende Zinsen befürchten. Der Aufpreis für die Vorlaufzeit beträgt typischerweise 0,01–0,03 % pro Monat Vorlaufzeit.
Festzins (Sollzinsbindung)
Die Festzinsbindung (auch Sollzinsbindung) legt den Zinssatz für einen vereinbarten Zeitraum (üblicherweise 5–30 Jahre) fest. Während dieser Zeit bleibt die Rate unveränderlich – unabhängig von Marktveränderungen. Eine längere Zinsbindung bietet mehr Planungssicherheit, ist aber oft etwas teurer als kürzere Laufzeiten.
G – Grunderwerbsteuer bis Grundschuld
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer beim Immobilienkauf, die je nach Bundesland unterschiedlich hoch ist. Bayern und Sachsen erheben 3,5 %, Hamburg 4,5 %, viele weitere Länder 5–6 %, NRW und Brandenburg je 6,5 %. Sie wird auf den Kaufpreis berechnet und ist Teil der Kaufnebenkosten.
Grundschuld
Die Grundschuld ist das gängigste Sicherungsmittel für Immobiliendarlehen in Deutschland. Die Bank lässt sich ins Grundbuch eingetragen und erhält damit das Recht, die Immobilie im Falle eines Zahlungsausfalls zu verwerten. Anders als eine Hypothek ist die Grundschuld nicht direkt an die Darlehensschuld gekoppelt und bleibt auch nach Rückzahlung bestehen (kann aber gelöscht werden).
K – KfW bis Kreditwürdigkeit
KfW-Bank
Die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) ist die staatliche Förderbank Deutschlands. Sie bietet zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse für Immobilienkäufe, energetische Sanierungen und Neubauten. Die wichtigsten Programme 2026 sind KfW 300 (Wohneigentum für Familien), KfW 297/298 (Klimafreundlicher Neubau) und KfW 124 (Energieeffizient Bauen). Anträge müssen immer vor Baubeginn oder Vertragsabschluss gestellt werden.
S – Schufa bis Sondertilgung
Schufa
Die Schufa (Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung) ist die wichtigste Auskunftei in Deutschland. Sie sammelt Kreditinformationen über Verbraucher und berechnet daraus einen Score (0–100), der die Kreditwürdigkeit anzeigt. Ein Score über 97 gilt als sehr gut. Negative Einträge (z.B. durch nicht bezahlte Rechnungen) können die Zinskonditionen erheblich verschlechtern oder eine Finanzierung verhindern.
Sondertilgung
Eine Sondertilgung ist eine außerplanmäßige Rückzahlung des Darlehens, die über die vereinbarte Monatsrate hinausgeht. Viele Banken erlauben kostenfreie Sondertilgungen von bis zu 5–10 % der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr. Sondertilgungen verkürzen die Laufzeit erheblich und sparen Zinskosten – unbedingt bei Vertragsabschluss vereinbaren!
T – Tilgung bis Tilgungsplan
Tilgung
Die Tilgung ist der Anteil der monatlichen Rate, der zur Rückzahlung des Darlehens verwendet wird. Der empfohlene Anfangstilgungssatz liegt bei 2–3 % p.a. Bei 1 % Tilgung dauert die vollständige Rückzahlung ca. 45 Jahre, bei 3 % nur ca. 25 Jahre. Eine höhere Tilgung bedeutet weniger Gesamtzinskosten und kürzere Laufzeit.
Tilgungsplan
Der Tilgungsplan zeigt Monat für Monat, wie sich Rate, Zinsanteil, Tilgungsanteil und Restschuld über die Laufzeit entwickeln. Jede Bank ist verpflichtet, bei Vertragsabschluss einen vollständigen Tilgungsplan auszuhändigen. Nutzen Sie unseren kostenlosen Baufinanzierungsrechner für Ihren persönlichen Tilgungsplan.
V – Volltilgerdarlehen bis Vorfälligkeitsentschädigung
Volltilgerdarlehen
Bei einem Volltilgerdarlehen wird das gesamte Darlehen innerhalb der Zinsbindungsphase vollständig zurückgezahlt. Das bietet maximale Planungssicherheit, da kein Anschlussfinanzierungsrisiko besteht. Es erfordert jedoch eine höhere monatliche Rate.
Vorfälligkeitsentschädigung
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Gebühr, die Banken verlangen, wenn ein Darlehen vor Ende der Zinsbindung vorzeitig zurückgezahlt wird. Sie entspricht dem entgangenen Zinsgewinn der Bank und kann je nach Restschuld und Restlaufzeit erheblich sein. Nach 10 Jahren Zinsbindung kann das Darlehen mit 6 Monaten Kündigungsfrist kostenlos beendet werden (§ 489 BGB).
Z – Zinsbindung bis Zweites Darlehen
Zinsbindungsdauer
Die Zinsbindungsdauer legt fest, für wie lange der vereinbarte Zinssatz gilt. Übliche Laufzeiten sind 5, 10, 15, 20 oder 30 Jahre. Bei den aktuellen Zinsen (2026: 3,25–3,85 %) empfehlen unsere Experten 15–20 Jahre Zinsbindung für maximale Planungssicherheit.
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